A képre kattintva galéria nyílik

Hogyan értékeli jelenleg a budapesti irodapiac állapotát? Milyen mutatók alapján lehet vagy inkább érdemes ezt megítélni?

Az irodapiac elemzésekor az egyik legfontosabb kérdés, hogy a befektetők milyen arányban tudják bérbe adni a rendelkezésükre álló irodaterületeket. Ez alapvetően meghatározza az irodabefektetések megtérülését, amelyet természetesen a bérleti díjak és az elérhető hozamszintek is befolyásolnak. A két tényező szorosan összefügg: ha magas a kihasználtság, akkor a bérbeadók erősebb alkupozícióban vannak, így magasabb bérleti díjakat tudnak érvényesíteni. Ha viszont jelentős az üres területek aránya, akkor a bérlők kerülnek kedvezőbb helyzetbe, ami lefelé nyomhatja az árakat. A Magyar Nemzeti Bank kereskedelmiingatlan-piaci jelentése szerint 2025 végén a budapesti irodapiacon az üresedési ráta 12,5 százalék volt, ami 1,6 százalékponttal alacsonyabb az egy évvel korábbi értéknél. A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BRF) első negyedéves adatai alapján az üresedés tovább mérséklődött, 12 százalékra. Ez nem számít kirívóan alacsony értéknek, hiszen a historikus átlag 13,3 százalék körül alakul, ugyanakkor azt mutatja, hogy a piac az elmúlt évek nehézségei után ismét stabilizálódni látszik.

Milyen tényezők alakították az elmúlt években az irodapiaci keresletet és az üresedési rátát?

Az irodapiac teljesítménye hagyományosan szoros kapcsolatban áll a gazdasági ciklusokkal. Amikor a gazdaság növekszik, a vállalatok bővülnek, több munkavállalót alkalmaznak, ezért több irodaterületre van szükségük. Ez jól megfigyelhető volt a 2012 és 2020 közötti időszakban, amikor a magyar gazdaság tartós növekedési pályán haladt, és az üresedési ráta folyamatosan csökkent. A fordulatot 2020 hozta el. Ebben nemcsak a járványt követő válságok sorozata játszott szerepet, hanem az is, hogy a koronavírus-járvány nyomán széles körben elterjedt a home office. Számos vállalat felismerte, hogy kevesebb irodaterülettel is képes működni, így jelentős költségeket tud megtakarítani. Az elmúlt egy-két évben azonban új tendencia rajzolódott ki: egyre több vállalat rendeli vissza munkavállalóit az irodába, mert a személyes jelenléttől nagyobb hatékonyságot, jobb együttműködést és gyorsabb döntéshozatalt vár. Ez részben magyarázza azt is, hogy az üresedési ráta ismét csökkenni kezdett.

Hogyan helyezhető el Budapest a régiós versenytársak között?

A budapesti folyamatok nem egyediek, hiszen a home office terjedése és a gazdasági bizonytalanság az egész közép-kelet-európai régió irodapiacaira hatással volt. A 2020-as évek első felében gyakorlatilag minden régiós fővárosban nőtt az üresedési ráta. Ugyanakkor a tavalyi év már több helyen fordulatot hozott. A legtöbb régiós fővárosban – Pozsony kivételével – csökkent az üresedés. Budapest jelenlegi, mintegy 12 százalékos üresedési rátája nagyjából megegyezik a bukaresti és a szófiai értékkel, míg Pozsonyban ennél valamivel magasabb a kihasználatlanság. A régió legszűkebb irodapiaca egyértelműen Prága, ahol mindössze 5,9 százalékos az üresedési ráta. Varsó szintén kedvező helyzetben van, üresedése ugyan magasabb a prágainál, de még mindig alacsonyabb a legtöbb régiós versenytársénál.

Szakértők szerint a következő időszak egyik legfontosabb tényezője az új irodaállomány megjelenése lesz. Egyetért ezzel a kijelentéssel?

Az MNB adatai szerint 2025 végén mintegy 426 ezer négyzetméternyi irodaépítés zajlott Budapesten, ami a teljes állomány közel 10 százalékának felel meg. Régiós összevetésben is jelentős fejlesztési volumenről beszélhetünk. Fontos ugyanakkor, hogy ezeknek a projekteknek egy részét az állam kulcsrakész állapotban megvásárolja, és különböző kormányzati intézmények költöznek majd be. Rövid távon ez csak mérsékelt hatást gyakorol a bérpiacra, hiszen elsősorban az eddigi állami bérlemények ürülnek ki. Hosszabb távon azonban már jelentős kínálati többletet okozhat, ha a felszabaduló, jellemzően régebbi állami ingatlanok nagyobb számban jelennek meg a piacon. Ez rámutat arra is, hogy valójában nem egyetlen irodapiacról beszélünk. A modern, energiahatékony, korszerű épületek iránt egészen más kereslet mutatkozik, mint a régi, technológiailag és energetikailag elavult ingatlanok iránt. A jobb minőségű épületek továbbra is könnyebben találnak bérlőket, míg az idősebb irodaházaknál várhatóan tartósan magasabb marad az üresedés.

Mit gondol, milyen hatással lehet a kormányváltás az irodapiacra?

Az új gazdaságpolitika várhatóan eltér az előző időszak hangsúlyaitól. A korábbi, erősen iparorientált megközelítéssel szemben nagyobb szerepet kaphatnak a szolgáltató ágazatok, illetve a nyugat-európai és amerikai befektetők. Ebben a folyamatban Lengyelország jelenthet mintát, ahol az elmúlt években jelentős növekedést mutattak a szolgáltató központok és az üzleti szolgáltatások. Ha Magyarországon is hasonló irányú fejlődés következik be, akkor több szolgáltatóközpont és magas hozzáadott értékű szolgáltatási tevékenységet végző vállalat jelenhet meg. Ezek a cégek elsősorban Budapesten keresnek majd helyszínt, de kedvező esetben a nagyobb vidéki városok is profitálhatnak a folyamatból. Makrogazdasági szempontból ez szolgáltatásexportot jelent, az irodapiac szempontjából pedig növekvő keresletet, ami csökkentheti az üresedési rátát és javíthatja a bérbeadók pozícióját.

Néhány éve az ESG megkerülhetetlennek látszott, ma viszont mintha kevesebbet hallanánk a témáról. Mit történik a piacon ezen a téren?

A szolgáltató szektorban működő multinacionális vállalatok ma már nem pusztán irodaterületet keresnek, hanem olyan épületeket, amelyek megfelelnek a fenntarthatósági és energiahatékonysági elvárásoknak is. Ez azt jelenti, hogy a kereslet elsősorban a modern, ESG-kompatibilis irodaházak felé koncentrálódik. Ennek megfelelően a tendencia várhatóan tovább erősödik a következő években. Különösen fontos mérföldkő lehet 2030, amikorra számos vállalat karbonsemlegességi célokat tűzött ki. Emiatt a prémium kategóriás, alacsony kibocsátású irodaházak piacán akár túlkereslet is kialakulhat. Ez új beruházások előtt nyithat teret, illetve ösztönözheti a meglévő épületállomány korszerűsítését is. Elsősorban a 10–15 éve épült, egykor A kategóriás irodaházak esetében lehet reális a felújítás, míg a régebbi, B kategóriás épületek egy része akár funkcióváltáson is áteshet, például lakássá, kollégiummá vagy szállodává alakulhat.

A pénzpiaci és kamatkörnyezeti változások hogyan hatnak az irodapiacra?

Az elmúlt időszak egyik fontos fejleménye a kockázati prémium csökkenése volt. Ennek eredményeként a magyar állampapírhozamok jelentősen mérséklődtek, a tízéves hozam nagyjából 7 százalékról 5,3 százalék közelébe csökkent. A kedvezőbb befektetői megítélés a forint erősödésében is megmutatkozott, ami nagyobb mozgásteret biztosíthat a monetáris politikának. Az ingatlanpiac szempontjából ez több csatornán keresztül is pozitív hatású. Az alacsonyabb kamatszint növeli a jövőbeni bérleti bevételek jelenértékét, így emeli az irodaházak értékét. Emellett a finanszírozás is kedvezőbbé válik, ami javítja az új beruházások és a korszerűsítési projektek megtérülését. Az ingatlanbefektetések versenyképessége is erősödhet, ami az ingatlanalapok számára is kedvező környezetet teremthet.

Milyen szerepet játszhat a mesterséges intelligencia az irodapiac jövőjében?

A mesterséges intelligencia hatása ma még nehezen számszerűsíthető, de hosszabb távon az egyik legfontosabb tényezővé válhat. Az üzleti szolgáltató központok és más szolgáltató ágazatok számára az AI egyik fő előnye a költségcsökkentés lehet. Számos rutinjellegű feladat automatizálható, ami mérsékelheti a munkaerőigényt. Ez az irodapiac szempontjából azt jelenti, hogy miközben a szolgáltató szektor bővülése növelheti az irodák iránti keresletet, a mesterséges intelligencia elterjedése ennek egy részét ellensúlyozhatja. Emiatt középtávon kockázatot jelenthet a kereslet növekedésére nézve. Összességében azonban úgy látom, hogy a budapesti irodapiac jelentős átalakulás előtt áll. A modern, fenntartható és technológiailag fejlett irodák iránt várhatóan nő a kereslet, ami új beruházásokat és felújításokat generálhat. A régebbi épületállomány egy része átalakulhat vagy más funkciót kaphat, miközben az üresedési ráta akár 10 százalék alá is csökkenhet. Hosszabb távon ugyanakkor a mesterséges intelligencia terjedése olyan tényező lesz, amely alapvetően formálhatja a szolgáltatási szektor és ezen keresztül az irodapiac jövőjét.